Chi compra una casa di nuova costruzione scopre spesso solo a metà percorso che esistono due calendari di pagamento diversi e paralleli: quello che il costruttore chiede secondo il preliminare, e quello con cui la banca eroga il mutuo. Non sono la stessa cosa, e la confusione tra i due è la fonte più comune di intoppi pratici – incluso il rischio concreto di veder scadere l’istruttoria mutuo prima ancora di arrivare al rogito.

Punti chiave

• Il mutuo SAL è pensato per immobili non ancora completati, erogato in più tranche invece che in un’unica soluzione
• Ogni tranche si sblocca solo dopo una perizia del tecnico incaricato dalla banca
• Durante i lavori paghi solo interessi sulla quota già erogata (preammortamento), non il capitale
• La banca finanzia in genere fino all’80% del valore finale stimato dell’immobile
• La pre-delibera ha validità tipica di 60-90 giorni, fino a un massimo di 6 mesi
• Se il costruttore ha un mutuo proprio sul cantiere, va frazionato per singola unità prima del rogito

Come funziona, passo per passo

Un mutuo SAL non viene erogato tutto insieme al rogito, come accade per una casa già finita. Viene invece suddiviso in tranche, ognuna sbloccata solo dopo che un tecnico incaricato dalla banca verifica lo stato reale del cantiere.

Una suddivisione tipica è 20-30-30-20%: una prima tranche all’avvio (spesso quando l’edificio ha tetto e tamponamenti esterni), tranche intermedie legate a fasi successive, e il saldo alla fine lavori. Il numero esatto di tranche varia da banca a banca e da progetto a progetto.

Durante questa fase (il preammortamento) paghi solo gli interessi sulla somma effettivamente ricevuta fino a quel momento, non sull’intero mutuo deliberato. Il piano di ammortamento vero, con la restituzione del capitale, parte solo quando l’ultima tranche è stata erogata e i lavori sono conclusi. È uno dei motivi per cui, nelle fasi iniziali, la rata è più leggera di quella di un mutuo tradizionale sullo stesso importo.

Le due SAL che si confondono facilmente

Chi compra un’unità dentro un cantiere come quelli che seguiamo noi deve far quadrare due processi distinti, entrambi chiamati “SAL” nel linguaggio comune:

• Il SAL del costruttore: gli acconti che versi a lui secondo il calendario del contratto preliminare – caparra alla firma, acconti a stati di avanzamento, saldo al rogito.
• Il SAL della banca: le tranche con cui la banca eroga a te (o direttamente al costruttore per tuo conto) il mutuo, verificate dal proprio perito secondo i propri tempi.

Ne parliamo nel dettaglio nell’articolo sull’acquisto sulla carta.

Il problema pratico nasce quando questi due calendari non coincidono: il costruttore chiede un acconto secondo il proprio piano, ma la banca non ha ancora completato la propria perizia per sbloccare la tranche corrispondente. Chiedere per iscritto, prima di firmare il preliminare, come si allineano i due calendari non è eccesso di prudenza: è l’unica domanda che previene la maggior parte dei problemi successivi.

Il rischio reale: la scadenza della pre-delibera

Sui forum di settore, il problema che ricorre più spesso non è il fallimento del costruttore – ben coperto dalla fideiussione obbligatoria – ma qualcosa di più banale: l’istruttoria mutuo scade prima del rogito.

La pre-delibera che la banca rilascia ha una validità limitata, di norma tra 60 e 90 giorni, fino a un massimo di 6 mesi a seconda dell’istituto. Se il cantiere accumula ritardi – frequenti nel nuovo, per meteo, forniture, permessi – e il rogito slitta oltre quella finestra, l’istruttoria va rifatta da capo: nuova raccolta documenti, nuova valutazione, e spesso condizioni meno favorevoli di quelle bloccate inizialmente, specie se nel frattempo i tassi sono saliti.

Su questo punto la banca è chiara fin dall’inizio: fino a immobile non ultimato e accatastato, il valore su cui basare la perizia definitiva non è considerato pienamente attendibile, quindi l’erogazione finale resta condizionata al completamento reale dei lavori, non alle tempistiche promesse sulla carta.

Cosa fare in pratica: verificare la data di consegna prevista nel capitolato, confrontarla con la validità dell’istruttoria che la banca propone, e – se il margine è stretto – chiedere esplicitamente cosa succede in caso di proroga prima di firmare, non dopo.

Quanto costa in più rispetto a un mutuo tradizionale

Le banche considerano il finanziamento di un immobile non ancora completato più rischioso di uno pronto e abitabile. Questo si traduce in due voci di costo aggiuntive rispetto a un mutuo classico:

• Tasso leggermente più alto, per compensare il rischio legato a tempi di completamento incerti e possibili imprevisti di cantiere
• Costo delle perizie in itinere: ogni tranche richiede una nuova verifica del tecnico incaricato dalla banca; il costo di ciascun sopralluogo aggiuntivo è generalmente contenuto, ma va messo in conto insieme alla perizia iniziale

A questi si aggiunge la documentazione richiesta in più rispetto a un mutuo per l’acquisto di un immobile finito: permesso di costruire o SCIA, computo metrico estimativo, oltre alla documentazione anagrafica e reddituale standard.

Il frazionamento del mutuo del costruttore: un concetto diverso da non confondere

C’è un terzo elemento, distinto dal mutuo SAL del compratore, che vale la pena conoscere se acquisti un’unità dentro un edificio con più appartamenti: se il costruttore ha acceso un proprio finanziamento sull’intero cantiere, la legge (D.Lgs. 122/2005) impone che quel mutuo venga frazionato per singola unità prima del rogito – cioè diviso in modo che l’ipoteca sul tuo appartamento corrisponda solo alla tua quota, e non all’intero edificio.

Senza questo passaggio, il notaio non può procedere all’atto. È un controllo che tutela te come acquirente, ma è bene saperlo per non confondere il “tuo” mutuo SAL con questa procedura, che riguarda invece il finanziamento del costruttore.

Domande da fare in banca prima di firmare il preliminare

• Come si allineano le tranche della banca con il calendario di pagamento richiesto dal costruttore?
• Qual è la validità esatta della pre-delibera, e cosa succede se il cantiere sfora quella data?
• Quante perizie in itinere sono previste, e quanto costa ciascuna?
• Il tasso proposto è bloccato per tutta la durata dell’erogazione a tranche, o può variare tra una tranche e l’altra?
• Se i lavori si fermano a metà, cosa devo restituire – solo quanto già erogato, o l’intero importo deliberato?

Domande frequenti

Il mutuo SAL è più difficile da ottenere di un mutuo normale?

Non necessariamente più difficile, ma richiede documentazione aggiuntiva (permesso di costruire, computo metrico) e una valutazione della banca più articolata, perché l’immobile non esiste ancora nella sua forma finale.

Posso chiedere un mutuo SAL su qualsiasi nuova costruzione?

Sì, è lo strumento standard per finanziare l’acquisto di un immobile non ancora ultimato, sia in caso di costruzione ex novo che di ristrutturazioni importanti.

Cosa succede se il costruttore fallisce durante i lavori?

Le somme versate a titolo di caparra e acconti sono protette dalla fideiussione obbligatoria che il costruttore deve consegnare prima della firma del preliminare. La parte di prezzo coperta dal mutuo segue invece le proprie tutele bancarie, legate all’erogazione progressiva. La legge richiede l’iscrizione al Registro delle Imprese (REA) come agente di affari in mediazione e una polizza RC professionale attiva. Puoi chiederne conferma direttamente all’agenzia prima di firmare qualsiasi mandato.

Perché la rata è più bassa all’inizio?

Perché durante il preammortamento paghi solo gli interessi sulla quota già erogata, non sull’intero capitale. La rata cresce progressivamente man mano che vengono sbloccate nuove tranche.

Quanto dura tutto il processo, dalla richiesta alla fine lavori?

Dipende dai tempi di consegna del cantiere: la fase di erogazione a tranche dura quanto la costruzione stessa, mentre l’ammortamento vero e proprio parte solo al completamento.

Conviene chiedere il mutuo SAL o aspettare che la casa sia finita?

Dipende dalla tua situazione: aspettare la fine lavori significa un mutuo tradizionale più semplice, ma perdere il vantaggio economico tipico dell’acquisto sulla carta. Vale la pena valutarlo caso per caso prima di firmare la proposta.

Come Nova Dream ti accompagna in questo passaggio

Con Nova Dream Finance affianchiamo chi acquista nella valutazione del finanziamento fin dalle prime fasi, così da far coincidere il calendario della banca con quello del cantiere prima che ci sia qualcosa da firmare. Scopri Nova Dream Finance.

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