Negli ultimi mesi sempre più persone stanno valutando l’acquisto di una casa che, materialmente, non esiste ancora. Si chiama acquisto “sulla carta”, ed è una delle modalità più comuni per comprare una nuova costruzione.

Nella nostra esperienza, quando lavoriamo con chi sta valutando una nuova costruzione, le domande più frequenti riguardano sempre le stesse cose: cosa succede se il costruttore fallisce, cosa succede se i lavori si fermano, e su cosa si sta davvero decidendo se la casa non c’è ancora.

Questo articolo risponde in modo diretto, distinguendo quello che la legge garantisce davvero da quello su cui vale la pena fare attenzione prima di firmare.

In breve: acquisto su carta

• Cosa significa: comprare un immobile prima che la costruzione sia ultimata, firmando un contratto preliminare con il costruttore
• Caparra tipica: generalmente tra il 10% e il 25% del prezzo, versata alla firma del preliminare
• Pagamenti successivi: a stati di avanzamento lavori (SAL), con saldo finale al rogito
• Tutela obbligatoria pre-rogito: fideiussione bancaria o assicurativa a copertura delle somme versate
• Tutela obbligatoria post-rogito: polizza assicurativa decennale postuma per vizi e difetti strutturali
• Vantaggio economico tipico: prezzo generalmente inferiore rispetto a un immobile già finito, con possibilità di personalizzazione
• Rischio più frequente nella pratica: non il fallimento del costruttore, ma un ritardo nei tempi di consegna senza penali chiare nel contratto

Cosa significa comprare casa sulla carta

Comprare casa sulla carta significa firmare un contratto con il costruttore per un immobile che, al momento della firma, non esiste ancora o non è completo. Non si sta acquistando un appartamento visitabile, ma un progetto: planimetrie, render, capitolato tecnico.

Nella nostra esperienza, è una delle prime domande che i clienti ci fanno quando iniziano a valutare una nuova costruzione: “se la casa non esiste, su cosa sto davvero decidendo?” La risposta è che si decide su documenti precisi – permesso di costruire, capitolato, planimetrie-— non su una promessa generica.

Tecnicamente si parla di contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, comunemente chiamato “compromesso”. L’acquirente versa un anticipo e si impegna a pagare il resto in base all’avanzamento dei lavori, fino al saldo finale al momento del rogito.

Come funziona il pagamento: caparra, SAL e saldo

Il pagamento nell’acquisto su carta non avviene in un’unica soluzione, ma è scaglionato in tre momenti principali.

Alla firma del preliminare si versa una caparra, generalmente tra il 10% e il 25% del prezzo di vendita, tramite assegno circolare o bonifico. Questo importo blocca l’unità e formalizza l’impegno reciproco tra le parti.

I pagamenti successivi avvengono a SAL (stato avanzamento lavori): ogni volta che il cantiere raggiunge una fase predefinita – fondazioni, struttura, impianti, finiture – l’acquirente versa una rata concordata nel contratto. È un meccanismo che protegge entrambe le parti, perché lega il pagamento a un progresso verificabile.

Il saldo finale si versa al rogito notarile, quando l’immobile è ultimato, l’agibilità è stata richiesta e la proprietà passa formalmente all’acquirente.

Chi acquista con un mutuo ha generalmente bisogno di pianificare l’erogazione in tranche coerenti con questo calendario di pagamenti: è uno dei motivi per cui con il servizio Nova Dream Finance affianchiamo i nostri clienti anche nella valutazione del finanziamento, non solo nella scelta dell’immobile. Scopri Nova Dream Finance.

Quali documenti deve darti il costruttore prima che tu firmi

Prima di firmare il preliminare, il costruttore ha obblighi precisi stabiliti dalla normativa italiana sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005, aggiornato dal D.Lgs. 14/2019).

Il documento più importante è la fideiussione: una garanzia bancaria o assicurativa che copre tutte le somme versate dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. La legge stabilisce espressamente che l’acquirente non può rinunciare a questa tutela: qualsiasi clausola contraria è nulla.

Per gli immobili con titolo abilitativo richiesto dal 16 marzo 2019, il contratto preliminare deve essere stipulato obbligatoriamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio, che verifica la presenza e la conformità della fideiussione prima di procedere.

Nel preliminare devono inoltre essere indicati con chiarezza: gli estremi del permesso di costruire, la descrizione tecnica dell’immobile, eventuali vincoli urbanistici, il prezzo e le modalità di pagamento e, punto spesso sottovalutato, i termini previsti per la consegna.

Cosa succede se il costruttore fallisce

È il rischio più discusso online, ma anche quello oggi più normato. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025, ha chiarito che l’acquirente è il soggetto primario tutelato dalla polizza e ha il diritto pieno e diretto di far valere la garanzia assicurativa nei confronti della compagnia.

Se il costruttore entra in crisi prima del rogito, l’acquirente può escutere la fideiussione e ottenere la restituzione delle somme versate, con gli interessi. Se invece il fallimento avviene dopo che l’immobile è stato consegnato, è prevista una protezione aggiuntiva con la polizza assicurativa decennale postuma, obbligatoria alla data del rogito, che copre danni strutturali e vizi di costruzione per dieci anni.

La mancata consegna della polizza decennale al rogito comporta la nullità del contratto definitivo, nullità che solo l’acquirente può far valere. In pratica, il notaio non dovrebbe procedere all’atto senza questo documento.

Cosa succede se i lavori sono in ritardo (il rischio meno raccontato)

Qui sta una differenza importante tra la teoria e quello che succede davvero nella pratica. La normativa è molto chiara su fallimento e vizi di costruzione, molto meno chiara sui tempi di consegna.

Quasi tutti i contratti preliminari indicano la data di consegna come “presumibile” o “salvo cause di forza maggiore”. Questo significa che, anche con mesi di ritardo, il costruttore non è automaticamente considerato inadempiente, soprattutto se il ritardo è motivato da cause esterne come materiali, meteo o imprevisti di cantiere.

Nella nostra esperienza con i clienti, è proprio su questo punto che vale la pena fare attenzione prima di firmare, non dopo: verificare se il contratto prevede una penale per ogni giorno di ritardo oltre una soglia definita, e se la data di consegna è realmente vincolante o solo indicativa. È una clausola che si negozia prima della firma, non dopo che il cantiere si è fermato.

Per chi ha tempistiche rigide, ad esempio chi deve vendere casa propria per liberare liquidità, questo è il punto su cui un accompagnamento professionale nella lettura del contratto fa la differenza concreta, più che la sola presenza della fideiussione.

È sempre conveniente comprare sulla carta o dipende dalla situazione?

Comprare su carta conviene davvero quando si hanno tempi flessibili. Chi ha urgenza di trasferirsi a breve termine, ad esempio chi deve lasciare un affitto entro pochi mesi, dovrebbe valutare con attenzione i tempi medi di consegna di un cantiere, che generalmente vanno da diversi mesi a qualche anno in base allo stato di avanzamento al momento dell’acquisto.

I vantaggi concreti restano comunque significativi: possibilità di scegliere finiture e personalizzazioni, un immobile costruito secondo gli standard più recenti di efficienza energetica e sicurezza, e generalmente un prezzo inferiore rispetto a un immobile equivalente già completato.

Sul tema efficienza energetica non parliamo di un’etichetta generica: una nuova costruzione comporta tipicamente una classe energetica alta, impianti moderni e minori costi di gestione nel tempo, un valore che si misura concretamente in bolletta e nel valore futuro di rivendita dell’immobile.

Come ci si tutela davvero, oltre alla fideiussione

Le tutele di legge, fideiussione e polizza decennale, sono obbligatorie e non negoziabili, ma da sole non bastano a evitare ogni frustrazione. La tutela più efficace nasce prima della firma.

Verificare la solidità e la reputazione del costruttore, leggere con attenzione il capitolato tecnico per capire cosa è effettivamente compreso nel prezzo e cosa è extra, controllare che il contratto preliminare contenga tutti gli elementi obbligatori e, soprattutto, non lasciare vaghe le clausole sui tempi di consegna.

Quando lavoriamo con i nostri clienti su una nuova costruzione a Padova e provincia, questo è il momento in cui il nostro ruolo conta di più: non solo presentare il progetto, ma leggere insieme il contratto prima della firma, capire cosa è davvero garantito e cosa è solo indicativo.

Domande frequenti sull’acquisto su carta

Quanto si versa di caparra quando si compra una casa sulla carta?

Generalmente tra il 10% e il 25% del prezzo di vendita, versato alla firma del contratto preliminare tramite assegno circolare o bonifico bancario.

La fideiussione è sempre obbligatoria?

Sì. La legge non permette all’acquirente di rinunciare a questa tutela: qualsiasi clausola contraria nel contratto è nulla e si considera come non scritta.

Cosa copre la polizza decennale postuma?

Copre danni materiali derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi, per dieci anni dalla data di fine lavori. Deve essere consegnata al rogito.

Cosa succede se il costruttore non rispetta la data di consegna indicata nel preliminare?

Dipende dal contratto. Se la data è indicata come “presumibile” o soggetta a forza maggiore, dimostrare l’inadempimento è più complesso. È fondamentale verificare prima della firma se sono previste penali per il ritardo.

Si può ottenere un mutuo per un acquisto su carta?

Sì, molte banche erogano il mutuo a tranche, in coerenza con l’avanzamento dei lavori e i pagamenti SAL previsti dal contratto. Il servizio Nova Dream Finance può supportarti nella valutazione delle opzioni disponibili. Scopri Nova Dream Finance.

Conviene comprare casa sulla carta o aspettare l’immobile finito?

Dipende dalle proprie tempistiche personali. Se non c’è urgenza di trasferirsi a breve, l’acquisto su carta offre generalmente un prezzo più conveniente e la possibilità di personalizzare l’immobile.

Chi controlla che il contratto preliminare sia conforme alla legge?

Il notaio, che dal 2019 deve necessariamente intervenire nella stipula del preliminare per immobili da costruire e verifica la presenza della fideiussione prima di procedere.

Comprare sulla carta è una scelta sicura, se la affronti con le informazioni giuste

Comprare casa sulla carta non è un salto nel buio se conosci i passaggi, sai cosa controllare nel contratto e hai accanto chi legge le clausole prima che tu firmi, non dopo che qualcosa è andato storto.

Se stai valutando l’acquisto di una nuova costruzione a Padova e provincia, possiamo accompagnarti in ogni fase del percorso, dalla scelta del progetto alla verifica del contratto.

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